■購入日本物業後如何提高回報？
許多正在考慮對日本物業進行投資的人認為：“購買日本物業時具有很高收益率，但收益率會隨著時間而下降”。當然，如果不
保養物業，則在預期租金將隨著建築物的老化而減少。
原因很簡單，從住客的角度來看，如果相同的房租，通常希望居住在盡可能新的房間。 另一方面，通過以下方法改變物業的
使用，將能夠提高其回報。也可能以購入價格相同或更高價格出售。
１．取消轉租合同
２．物業翻新
(１) 解除轉租合同
購買後提高物業投資收益率，第一種方法是取消轉租協議。通常，轉租合同通常向業主支付正常租金的85％至90％。對業主
管理收入會少於實際租金。 當然，由於沒有空缺風險，因此各自會有優缺點。 因此，以下比較兩者之間的不分別。
入住率為95％租金為80,000日圓 轉租保證租金為約85％
| 年間収入 | 内容 | |
| 轉租合約 | 815,000円 | 68,000円 ＝（8万円 ✕ 85％）✕ 12個月 |
| 普通租賃合同 | 912,000円 | 80,000円 ✕ 12ヵ月 ✕ 95％ |
※年差額97,000円!
首先，看一下轉租情況。 轉租保證租金為68,000日元，是80,000日元的85％。 即使房間空置，也將繼續支付房租，一年即
可賺取815,000日元。
在正常租賃合同情況下，收入為80,000円✕12個月✕95％= 912,000日元。換句話說，即使考慮到空置率，正常租賃合同也可
以提高回報。
順帶一提，假設90％入居率，租金收入80,000円✕12個月✕90％= 864，000円。 比起轉租，正常的租金回報多出50,000円。
90％的佔用率意味著一年中有36.5天空室。 計算空室將在一年中持續超過一個月。 如果空缺位置位於23區的一個車站附近，
那麼空缺會持續一個月以上的情況很少。 可以看到正常的租賃合同更有利可圖。
如何解除合同，取決於租下房間並轉租的公司。例如，合同中内規定“可以在合同期屆滿六個月前發出取消通知合同”也可以，
“支付轉租租金的半年費用立即取消合同”等各種規定來處理。
有些物業銷售圖紙不允許取消轉租，因此即使在購買時也需要注意合同的詳細信息和條件。
假如轉租時支付了半個月的違約金，在2-3年內可將其收回，因為這是一項長期投資，那麼為什麼不考慮一下？
２）物業翻新
購入物業後提高回報第二種方法是翻新房屋。 這將更有效，尤其是對於較舊的物業。舊房租金下降的主要原因如下。
1. 物業外觀古舊
2. 設備落後於現代
3. 客人想住較新的
在上述三個原因中，（3）有些人只想住在新的房間，那是很正常。但是，以這種方式思考的人在出租物業總人口中所佔的比例
可能並不高。針對（1）和（2）而採取適當的措施，即使該物業是較舊的，也可以提高回報。
①物業外觀古舊
隨著建築物的老化，房屋外觀自然會變舊，從而導致租金下降的主要原因。
如果投資購買大厦，則可以改善內部和外牆。簡単的重新粉刷外牆將在外觀上較好観。 問題是大厦的各房間不是同一業主的物
業時老化的外觀如何應對。
總而言之，選擇管理良好的物業將是最好的選擇。畢竟，大厦業主不是同一人是無法管理公共空間的維修或保養。 所以對於其
資產將由管理協會和管理公司作管理， 因此最重要的是在投資時選擇一家擁有完善管理公司的物業。
②設備落後於現代
舊式物業的租金較低的原因，是室內設備已經過時。特別在舊式物業裡租金較低的最大3大原因是“浴缸/衛生間/洗手盆”。現時
在25年以上的物業中相對普遍比現這情況。
在“浴缸/衛生間/洗手盆”剛開始流行時，浴室和衛生間會一起建做，因為可以使居住空間更廣泛。但時至今日對於現代人來說
想法便不一樣。
相反，物業有些老化，只需更改平面圖以分隔浴室或衛生間，就可以捕獲大量的租賃需求。 最近獨立的洗手台非常流行。如安
裝此類設備，就可以期望增加租金。
■購買日本釜山後如何提高產量
讓我們看看購入後如何提高回報。 當然以“選擇有利可圖的投資物業”為前提是很重要。 在物業選擇階段，可以對其物業是否
會獲利的一些預測。
另外，正在考慮投資物業的人也認為“購買時收益率高，隨著時間收益會逐漸下降”。 當然，如果不修整物業，則預期的租金
將隨著建築物的老化而減少。 將需要採取各種措施來防止這種情況発生。
“消除空置率”和“提高租金”是提高收益的有效方法。可以参考以下內容。
・客人退房的時機提高租金
・維修和翻新
・廣告
物業投資者需採取各種方法來確保租金穏定。 其中包括維修、保養和翻新。
多少年應該進行維修？
在投資物業時，許多人會考慮修理或翻新租用和陳舊物業。
但是實際上，對維修和翻新有效嗎？ 另外多少年應該進行維修？
總而言之，就維修而言沒有規定“多少年應該進行維修？”之類的準則。 翻新要取決於物業。
即是、翻新通常是考慮「空房」和「決定不了租金下調3,000円至5,000円」的問題。租金下不下調，往往只能看當時実際的
租務情况！。為防止空置時間過長，有限度的降低租金是其中一個對策。
對於已經滿租的物業，即使較舊也無需考慮裝修。 裝修的目的是解決“空置問題”。
因此不用固定的翻新計劃，建議在出現空置時考慮。
裝修注意事項
基本上，物業投資的修理和翻新會在事後處理。 特別在發現缺陷後對其進行更換或維修。當然如果太舊，則可能無法招募租客。
在這種情況下，最好考慮維修，如果沒有大問題，則正常的設備檢查便可。
僅在“空置”或“很難找到房客”時才應考慮。首先，就算翻新，也不一定馬上有租客，因此有必要首先查看租金和市場。
例如，投資200萬日圓物業想翻新，租金只增加3,000円的話，不進行翻新比較恰當。
在計算成本效益時，請考慮其他問題。
如果找不到租客，建議業主積極諮詢地產經紀人。從專業角度來看，相信可提出各方面的好建議。
■購買日本物業後的收益（價值）總結
從多個角度解釋了物業投資的收益。了解按年齡劃分的新建或中古物業的回報。平均收益率和報價僅是購買時作検討。 其條件
會增加物業的財產，也有其不利條件應該避免。
許多人在選擇物業時只關心收益，但是購買後現金流量也是非常重要。回報率的數字通常被視為指標，但從多個角度看物業條
件進行選擇較好。為了成功進行物業投資，首先培養選擇物業的眼光。
另外已經解釋了購入物業後如何提高回報。 通常將維修和翻新作為提高回報的一種方法， 但應該計算成本效益後再作考慮。
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