■在日本地產投資回報率計算方法？
首先需要正確了解關於回報率的計算方法。不然只看價格是沒意義的。
日本地產銷售公司的廣告中顯示為“「表面利回り」”即表面收益。 表面回報是指不考慮行政成本和稅收等費用而計算
出的數字。 因此，購買後的實際收回報率會低於其表面回報率。
年間租金收入÷日本資產購買價格×100 =表面回報率（％）
❋例：二手物業 物業價格：2,000萬日元，月租金80,000日元
960,000日元（80,000日元x 12個月）÷2,000萬日元x 100 = 4.8％
補充:目前空置的樓盤年租金收入是不穩定的。 在這情況下根據從市場租金中估計租金收入來計算出“估計收益”。
另一為了更接近實際情況，包含日本房產投資時產生的所需收費計算後就是“實際回報率”。
實際回報率（％）=（年租金收入-雜項支出）÷物業價格x 100
❋例：中古物業 物業價格：2,000萬日元 月租金：80,000日元，費用：120,000日元
（960,000日元（80,000日元x 12個月）-120,000日元）÷2,000萬日元x 100 = 4.2％
實際回報率是按實際收益計算誤差很少。 但是，應該注意的是，租金以外的各種費用有關的信息在出售階段很多時都
不明確的情況。
請注意，日本地產投資廣告是通常是表面回報（不包括其他費用）。
表面回報是一個概覽，實際回報是包括經費在內的。
■保持市場價格和日本地產投資回報率
日本地產投資回報率的市場價格會根據地點、條件和物業規格的不同而有很大差異。 如果市中心分割的物業按樓齡來
看的話，以下收益表可作参考。
樓齡 表面回報
2000年後建築物 5.5％左右
1985年至2000年的建築物 7-8％或更高
如果是市中心的分隔式物業，樓齡在20年左右，表面回報約為5.5％，如樓齡20至35年，則回報率超過7％至8％，
值得購買考慮。請參考下面的文章以獲取最保守的收益。
房地產投資的最低收益線大約多少？
一些投資者設定了購買標準，可作参考。
・建築年數15年內，實際收益率6％或更高（在這種情況下的房產數量很少）
・考慮到固定資產稅，城市規劃稅和購置成本，實際收益率為5.5％或更高
・實際收益率在4％以上
投資者角度將實際收益視為標準，因為必須考慮実際費用和稅項。但對於初學者而言，要查看實際收益會有些困難。
因此，根據房地產公司廣告中顯示的表面回報率，總結各種條件和物業規格作平均收益率。
■讓我們以實際單房物業的平均收益率作驗證吧！
當購入用於投資的日本物業時，最有可能將目標對準單房物業（一室公寓）， 購買日本單房物業投資的平均收益如下。
・東京市中心單房物業平均回報
樓齡 平均回報 重點
新建 3％至4％左右 收益率低，但空置風險也很低
二手樓盤（大約20年） 4％至5.5％ 收益率和風險需要注意
二手樓盤（20至35年） 7％至10％ 收益率高但空缺風險高
在市中心的物業，如果樓齡20年以內表面回報約為5％左右，而樓齡20-35年的表面收率約為7％-8％或以上，回報相對
較高。物業越舊，購入價格越低，因此表面回報率會高，但建築物的使用年限成正比例，管理和維修成本也較高，租金
收入也會便宜。 空缺風險也會提高。總括來說只看回報率來比較難，請記住以上的大約數據。
另一方面，對於偏遠地區的投資物業，看平均收益是不太實際。 這是因為空缺的風險大於市中心，而回報率的計算是以
假設滿室為前。價格比市中心便宜，回報率當然較高。例橫濱和川崎等大型車站的房價一定比東京23區的中部要低一些，
所以最好將可以將收益率提高1％左右。
新建築的收益低是歸因於購入買價高（新建築價）。 由於購買價格會直接影響回報率，因此我們建議投資二手物業。
請參閱以下文章。
新建、中古哪個好？ 投資單房物業的優劣比較
■一棟建築物的平均回報
在市中心的木造物業的平均回報如下。
新建築 約5％～6％
中古 約6％～8％
木造物業、以二手樓盤來說有8%回報率已經算是很高。在偏遠地區鋼筋混凝土的一棟物業回報率多數在7％至8％左右，
售出案例並不多，因為個人投資者的投資目標。
至於一戸建，與其按原樣購入使用，不如通過翻新後增加租金和提高回報。 在合理的状況，則可以確保10％或更高的
回報率。
■日本地産投資收益總結
在日本投資地産比起香港本地投資的回報較高。而且與香港不同，不只是單位，還有一戸建，考慮包括這一點決定自己
的投資預算找出最好的選擇吧，請隨時與我們聯繫。
以下關於日本地産投資的文章。
http://hoimi-asia.com/%e6%97%a5%e6%9c%ac%e5%9c%b0%e7%94%a3/
提供各種建議，為了在日本更好的投資房地產，請使用我們Hoimi。
本公司Hoimi在香港設有合作夥伴辦事處，可用粵語回答問題，請隨時與我們聯繫。
香港提携先 事務所
HOKEN Yorozuya(香港)
Adress : Unit 2214, 22/F, Mira Place Tower A,132 Nathan Road, Tsim Sha Tsui, Kowloon , Hong Kong.
香港九龍尖沙咀彌敦道132號美麗華商場A座22樓2214室
Signal & WhatsApp ： (852)9242-2822